Nem sempre é possível manter o compromisso firmado com a compra de um imóvel, é acaba surgindo a necessidade de um distrato imobiliário.
Em algumas situações o distrato é a única solução num eventual conflito de interesses entre comprador e vendedor.
Por força das circunstancias, muitas vezes as pessoas e empresas precisam recorrer a um dispositivo muito comum nas relações contratuais: o distrato.
O que é um distrato imobiliário?
Distrato imobiliário ou rescisão contratual é a ação de encerrar um contrato.
Este ato cancela a relação previamente estabelecida entre duas ou mais partes em um contrato imobiliário.
A nova lei do distrato imobiliário
A Nova Lei do Distrato veio para solucionar impasses gerados entre as empresas do ramo da construção civil e os compradores de seus imóveis em relação ao percentual de retenção devido às construtoras e incorporadoras no caso de desistência do negócio por parte do adquirente.
Antes desta nova Lei, o Direito Brasileiro não tratava a respeito do assunto, sendo que a antiga jurisprudência do STJ e de diversos Tribunais de Justiça estipulava o percentual de retenção entre 10% (dez por cento) a 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelo adquirente.
Quanto pode ser Retido?
A Lei n.º 13.786/2018, conhecida como a “Nova Lei dos Distratos”, fixou como percentual de retenção para os casos de desistência do comprador dos valores pagos em até 50% para os empreendimentos construídos sob o regime do patrimônio de afetação, e 25% (vinte e cinco por cento) para os empreendimentos que não tenham a afetação pelo incorporador.
O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.
Para confirmar se foi feita a afetação de patrimônio é necessário conferir a matrícula do cartório de registro do imóvel
Se tratando de uma construtora, o patrimônio de afetação de determinado empreendimento não se misturará com demais bens da sociedade.
Importante considerar que, além da retenção fixada pela nova lei do distrato imobiliário, o adquirente que desiste da contratação será responsável pelo pagamento da integralidade da comissão de corretagem de venda, que é em média 3% (três por cento) sobre o valor do negócio.
O comprador responderá ainda pelas seguintes despesas, se houverem:
I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Os débitos do comprador poderão ser pagos mediante Dos valores a serem restituídos, poderá ser feita a compensação dos débitos. E esses estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.
E se sobrar valores?
Sobrando valores após todos os descontos da multa e demais encargos autorizados pela Lei, o pagamento deverá ser realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da realização do distrato imobiliário.
Caso a unidade fruto do distrato seja vendida antes de transcorrido o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, o valor a que faz jus o adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.
Importante salientar que não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao distrato encontrar um comprador substituto que o substitua nos direitos e obrigações do contrato original, desde que haja a devida concordância do incorporador e também a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
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Essas são as regras da nova Lei do Distrato imobiliário, as quais vieram regulamentar um mercado tão importante e que estava obscuro diante de situação de distrato imobiliário por desistência do adquirente, o que trouxe muitos inconvenientes, tanto para o comprador e construtora.
Normalmente esses distratos são feitos de boa fé pelas incorporadoras e não é necessário o acompanhamento de um advogado.
Mas caso tenha dificuldades em realizar um distrato imobiliário ou se os valores que foram oferecidos para devolução forem diferentes do exposto acima, seria interessante a consulta de um profissional.
Vale ressaltar que o exposto nesse artigo cobre somente a parte dos valores pagos direto ao incorporador ou construtor.
Digo isso porque pode ter sido realizada uma compra mista, no qual o comprador financia uma parte do imóvel com o construtor ou incorporador e o saldo com uma instituição bancária. A parte da instituição deve ser seguida de acordo com o que foi contratado